洞口县房地产市场管理办法（征求意见稿）

为了落实以人民为中心的发展思想，从源头上规范房地产市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《不动产登记条例》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法（省政府令第321号）》、《关于进一步规范房地产开发企业经营行为 维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223 号)等法律法规及相关文件要求，结合我县实际，制定本实施办法。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以维护群众合法权益为出发点，健全房地产市场监管机制，建立完善“简政放权”协调联动机制，落实“属地管理、依法处置、协同配合”要求，有效规范房地产市场，促进全县房地产市场健康发展。

二、进一步规范房地产市场的管理

（一）加强规划控制管理

1.编制房地产发展规划计划。根据市场需求和经济发展状况以及城市总体规划等要求，科学编制住房发展规划，并向社会公布；合理制定房地产项目年度开发计划及城市旧危房、城中村改造安置建设计划。

2.加强安置房规划选址工作。科学安排城市危旧房屋和城中村改造安置房选址位置及规模，特别是老城区地块改造后的净地，优先安排城市危旧房及城中村改造安置房建设，有效解决被征收居民的安置问题，避免拆迁安置过快激化房地产市场供需矛盾；调整住房供应结构，促进供需平衡。

3.合理规划完善“两个配套”。一是居住区外市政公共设施大配套。梳理完善居住片区外道路交通系统，补充商业服务业、中小学、社区、停车、绿地、养老、医疗等配套公共设施。采用相对灵活的布局方式，重点充实现状欠缺区域的公共服务功能。二是小区内公共配套。合理规划布局新建住宅小区内的幼儿园、物业管理用房、社区用房、群众健身设施、居家养老服务用房、充电设施等小区配套，做到同规划、同建设、同交付，不断提升小区宜居水平。

4.加大违法建设行为查处力度。加强规划批后巡查监管，对批少建多、批低建高等未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划的规定进行建设的开发企业，立即采取责令停止建设、限期改正、限期拆除等惩处措施；对业主入住后侵占、损坏公共设施设备及违法乱搭乱建的行为坚决查处。

（二）加强土地市场管理

1.严把住宅类用地竞买准入关。强化土地计划管理，科学实施建成区内住宅用地供应五年规划和三年滚动计划；严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强对住房用地购地资金来源、企业资金实力和信用等情况进行审查，严控购地加杠杆行为；同一竞买人（含子公司、分公司）在一个批次土地招拍挂活动中最多只能竞得一宗商住或住宅用地；禁止个人参与住宅类用地的竞买。自然资源主管部门办理土地使用权出让或者划拨前，应当就房地产开发企业的资质和诚信情况等事项书面听取县住房城乡建设部门意见。

禁止有以下情况之一的房地产开发企业进入住宅类用地“招拍挂”市场：

（1）被列入“联合惩戒对象”，或大股东被列入“黑名单”，或信用考评等级为D级的开发企业；

（2）在洞口县内已取得土地，因自身原因造成土地闲置尚未开发的，或有遗留问题未处理完毕且存在严重违法违规行为的开发企业。

2.加大住宅类用地批后监管力度。取得国有建设用地的使用权人，确因客观原因不能按照约定开工、竣工的，应当在约定开工、竣工日期到期前30日内向自然资源部门提出延期申请；严格落实《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），对属于政府行为造成土地闲置的，采取延长动工开发期限、协议有偿收回等方式进行处置；对企业自身原因造成土地闲置的，超过约定时间未动工开发满1年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，依法无偿收回土地使用权。

3.加快不动产登记交易深度融合。加快不动产交易登记信息集成应用，实现自然资源、住房城乡建设、城管、税务部门信息自动交换与共享。

（三）加强项目开发建设管理

1.强化开发建设过程管理。一是严格市场准入。严格把关房地产开发企业的准入条件，严格执行住建部、省住建厅关于房地产开发企业的各项要求；二是规范建立房地产开发项目资本金制度，房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证；三是严格企业信用管理。建立房地产开发企业信用管理制度，对违法违规、不能履约造成信访等不良影响的企业和个人实施信用管理，记录失信行为，并纳入公共信用信息系统；四是监督水电气等公用事业部门切实履行合同约定，按期实施水电气安装工程，加大对违约行为的考核问责力度。

2.加强工程质量安全监管。建立房地产项目全生命周期的质量安全监督体系。一是强化勘察设计监管。①落实建设单位主体责任，建设单位是工程质量第一责任人，应严格按照《住房和城乡建设部关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）要求，切实履行工程质量首要责任。建设单位应坚持先勘察、后设计、再施工的基本建设原则，严格落实项目法人责任制，依法开工建设，全面履行管理职责，确保工程质量符合国家法律法规、工程建设强制性标准和合同约定。②强化勘察单位质量主体责任。勘察单位应在工程勘察资质等级许可范围内承揽勘察业务，并对勘察成果文件质量承担主体责任。要建立健全内部质量管理制度，明确单位法人代表、单位技术负责人、项目负责人、专业负责人、校审人员、勘察设计人员等相关工程技术人员的质量责任范围，严格实行三级校审（校对、审核、审定）质量管控机制。③加强勘察过程质量监管。县住建局应通过湖南省施工图管理信息系统中的勘察监管并结合现场实际，切实加强勘察过程质量监管，通过信息技术强化联动机制，确保勘察质量监管全覆盖。二是强化设计审查。严格设计标准，细化抗震、消防、节能等专项设计要求，强化无障碍设计、适老化改造等人性化指标，严格执行住宅项目新规，落实“好房子”新标准；严格相关文件要求，杜绝设计审查盲区，将整个住宅小区内弱电系统、给水排水、燃气管道及附属配套设施全部纳入“多图联审”，一次性完成审查。三是加强督查检查，开展住宅工程质量安全问题整治，纠治建设单位首要责任不落实，任意压缩合理工期，为降低工程造价随意实施设计变更，未办理施工许可擅自施工且未纳入质量安全监管，未严格落实分户验收制度，未组织竣工验收或验收不合格擅自交付使用等;纠治勘察深度和质量不满足要求设计文件未针对住宅工程质量易发问题明确设计措施或设计不合理，开工安全生产条件审查把关不严等;纠治混凝土浇筑随意加水、掺入润管砂浆及振捣不密实，回填土压实不到位、防范墙体或楼板开裂渗漏措施不到位，现场使用不合格建筑材料，工程质量检测行为不规范，消防施工质量不达标，未按图施工，未按规定开展功能性验收等;纠治住宅交付标准与合同约定不符，小区配套设施减配，既有住宅改造装修工程破坏承重结构，擅自改变使用用途，使用荷载超过设计值以及外墙块材饰面脱落等。四是推广成品住宅，推行新建住宅一次性装修到位，大力发展装配式住宅工程，实现商品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化、工厂化，提高建设效率，减少质量安全隐患。五是加强信用惩戒，对于相关责任落实不到位的企业在网站上公布不良行为记录，纳入企业“黑名单”，并依法予以处罚。

3.规范竣工验收交付管理。一是严格房地产项目竣工验收全流程管理，建设单位提交竣工验收申请表、竣工报告及相关证明材料（如规划验收单、工程档案验收、消防专项验收等）后，由建设、设计、施工、监理单位组成验收组，核查施工质量、设施设备运转、安全环保措施等，形成验收意见。验收合格后15日内，向建设主管部门提交备案材料（含竣工验收报告、认可文件）；二是规范交付管理。交付时需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及竣工验收备案表，严格执行先验房后收房，检查房屋质量（如墙体裂缝、渗漏）、配套设施（电梯、绿化）是否符合合同约定；完成证书核查，明确保修责任。

（四）加强房地产项目审批管理

1.强化行政审批事项管理。严格规范科学设置房地产项目规划条件。房地产项目规划设计条件应依据城镇建设总体规划和控制性详细规划编制，原则上不得突破控制性详细规划各项指标；控制性详细规划未覆盖的区域或者特殊情况下需要突破控制性详细规划指标的，必须坚持科学论证，并严格执行集体决策程序，报县人民政府审批。

2.严格规范房地产项目修建性详细规划审批。房地产项目修建性详细规划各种指标，必须严格限定在规划设计条件确定的指标范围内，不得突破。修建性详细规划一经批准，不得随意调整；确需调整的，必须提前依法申请，且只能在已批准的修建性详细规划确定的指标范围内调整；经调整并重新批复的修建性详细规划，一律不允许再调整或变更。

3.严格规范建设工程规划许可。房地产项目各单体建筑的建设工程规划许可，必须严格遵循修建性详细规划的平面布置要求，严禁突破修建性详细规划所确定的建筑占地面积与建筑面积指标；同时，项目建筑的总占地面积与总建筑面积亦不得超出修建性详细规划所设定的限额。

4.严格规范建设工程施工许可。房地产项目建设工程施工许可的审批，必须在建设工程规划许可所确定的建筑层数及建筑面积范围内进行，不得越权审批，更不得在建设工程规划许可审批程序完成之前擅自开展施工许可审批工作。

5.严格规范商品房销售许可。①商品房预售许可。2024年8月1日前已经出让的土地，按《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（2022年10月8日湖南省人民政府令第310号修改）执行；2024年8月1日后到2024年9月1日前已经出让的土地，按《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（2024年7月5日湖南省人民政府令第321号公布）规定执行；2024年9月1日起新出让的土地，在土地出让时未明确预售条件的，全面鼓励实行现房出售。房地产开发企业在进行预售前，应向当地住房和城乡建设主管部门（以下简称“住建部门”）提交预售许可备案申请，并提供相关材料，包括企业营业执照、资质证书、土地使用权证书、房屋测绘报告、物业服务合同及前期物业服务方案等。住建部门对申请材料进行审核，符合条件的，予以备案，并在官方网站公示项目相关信息，如项目名称、位置、楼栋号、房号、面积、价格等；项目配套的基础设施和公共设施应按照规划设计要求建成并满足使用功能要求，包括供水、供电、供气、通信、道路、绿化、消防、安防等设施；②现房销售许可：实行现房销售的项目，销售前必须到住房城乡建设部门备案。除具备以上预售许可的条件外，现房销售还必须提供该楼栋不动产权证书及《建设工程竣工验收备案表》。

6.严格规范和加强商品房预售资金监管。房地产开发企业应在商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与住建部门、监管银行签订三方监管协议；购房者支付的购房款（包括定金、首付款、按揭贷款等）应直接存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存；监管账户内的资金应按照工程建设进度进行拨付，确保项目顺利竣工交付。房地产开发企业申请使用监管资金时，应提供相关证明材料，经住建部门审核同意后，由监管银行按照规定程序拨付。

7.严格落实审批责任。所有负责房地产项目行政审批事项的直接责任人、责任领导及相关工作人员，均须在相关审批表或工作成果上签字确认，并对所负责审批或签字确认的事项或成果承担终身责任。

（五）加强房地产市场监管

1.严格商品住宅预售管理。商品住宅工程形象进度等达到预售条件的，开发企业应及时向住房和城乡建设部门申请商品住宅预售许可。申请商品房预售许可，应符合以下条件，并按规定提出申请并提交相应证明材料：

（1）交付全部土地使用权出让金的凭证；

（2）国有建设用地使用权不动产权证书、建设工程规划许可证、施工许可证复印件；

（3）营业执照和资质等级证书复印件；

（4）工程施工合同复印件；

（5）预售商品房分层平面图；

（6）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定工程施工进度和竣工交付日期；

（7）商品房预售方案。

2.加强成品住房销售管理。成品住房开发建设单位应在取得销售许可之前，建造完成实体装修样板房，样板房应真实反映装修标准和施工质量，成品住房交房标准不得低于样板房装修标准；对不按照要求建设、销售成品住房的，不予发放销售许可证。

3.深化信用考评应用管理。加大对房地产开发企业和房产中介机构开发经营行为及从业人员执业行为的信用考评力度，建立健全信用档案，将开发企业和中介机构的违法违规和不良行为纳入信用评价范围，评价结果应及时归集到市、县公共信用信息系统；推动信用评价由原来的以政府评价为主逐步向以社会评价为主转变。

4.加大房地产市场监管力度。完善商品房销售审批、销售资金监管等房地产市场长效监管机制建设，全面推行商品房销售资金监管制度，强化销售资金分类监管，防止因资金监管不到位而引发新的问题楼盘。县住房城乡建设局负责商品房预售资金的监管工作，监管期限自商品房项目核发商品房预售许可证开始，至商品房项目办理商品房现售备案、取得不动产权证书终止。开发企业进行商品房预售前，应当设立监管账户，并与县住房和城乡建设局、监管银行签订商品房预售资金监管协议书。商品房预售所得的款项，必须用于与预售商品房有关的工程建设，不得挪作他用。推进“四价合一”（成交价、网签价、指导价、评估价）的二手房交易监管新模式，健全存量房交易资金监管制度；推广使用省住建厅发布的新版商品房买卖合同。

5.构建及时发现制止打击房地产领域违规违法建设体制机制。乡镇（街道）人民政府应开展经常性巡查，发现违法用地违法建设、无资质开发、小产权房开发等违法行为应及时制止并同时报告自然资源、市场监管、住房城乡建设、城管等行政主管部门，相关主管部门应根据自身职责对违法违规建设行为进行制止、查处，该移交城管的及时移交城管，该拆除的要坚决予以拆除。

6.充分利用地下空间，着力解决居住小区停车难问题。严格落实省政府第297号令，对符合结建条件、应建防空地下室面积大于1000平方米的新建民用建筑，严格落实“应建必建”的原则要求。制定并实施地下人防工程平时作为停车位使用管理办法，有效破解地面车位紧张、地下车库资源闲置的难题，全面提升地面交通“微循环”能力。

三、工作要求

（一）着力构建共抓共管格局。进一步深化“放管服”改革，加快“多测合一”等行政审批制度创新。切实发挥房地产社会矛盾处置工作协调小组职能作用，定期或根据需要召开领导小组全体成员会议，研判房地产市场状况和发展态势，研究解决行业管理和发展中出现的突出问题、问题楼盘处置化解等工作；全面加强房地产市场监管，帮助企业解决问题，及时化解风险，推动营商环境持续向好。

（二）强化合同履约过程监管。各级各部门要加大对市场主体合同履约的监督和检查力度，既要负责过程监管和服务，又要负责最后专项核验，对发现的违法违规违约行为要及时处理，不得放任不管或久拖不决，应当由其他部门处理的，应及时移交。

（三）健全诚信评价管理体系。积极营造“守信者处处受益、失信者寸步难行”诚信环境，推动房地产行业守信联合激励和失信联合惩戒，实现信用信息记录、归集、交换、共享、公开和应用。建立自然资源、住房城乡建设、发展改革、城管、金融、税务、市监等部门信息共享平台，将房地产开发企业和中介机构等市场主体的用地、规划、建设、销售等违法违规违约行为纳入诚信评价内容；加强诚信评价结果运用，定期公布企业诚信评价等级，并将其作为土地供应、规划审批、项目预售、企业资质调整的参考依据，支持诚信等级优良的企业做大做强。

（四）始终保持高压严打态势。结合房地产市场违法违规行为整治工作，把打击侵害群众利益违法违规行为作为规范房地产市场工作的重中之重，细化工作任务，明确整治措施，落实监管职责。

四、以前文件内容与此内容相抵触的，以此文件内容为准。

抄送：县委办、县人大办、县政协办。

走进洞口下载办公室              2025年5月8日印发